giugno 2019
L'importanza di una giusta valutazione
Quando si mette in vendita una casa non si può stabilire a priori la cifra che si desidera incassare perché occorre tenere conto di diversi fattori. Innanzitutto va detto che l'andamento dei prezzi degli immobili, così come per gli altri beni, è soggetto alle leggi di mercato e segue le variazioni della domanda e dell'offerta, ma questo non è che uno dei parametri di cui tenere conto. Infatti quando si parla di case entrano in gioco molti altri fattori come la superficie, il comune in cui si trova l'immobile, la vicinanza di servizi e l'accesso al trasporto pubblico, lo stile architettonico, lo stato di conservazione e l'elenco potrebbe continuare ancora a lungo. A questo punto è chiaro che non è proprio semplicissimo valutare una casa, eppure è proprio il prezzo a determinare il successo o il fallimento della vendita.
Gli acquirenti di oggi non sono degli sprovveduti, si informano sulle tendenze del mercato immobiliare, consultano i borsini e non esitano neppure a fare raffronti con altre case in vendita nella medesima zona, per cui si rendono immediatamente conto se un immobile è sovrastimato e sicuramente non lo acquisteranno. Ciò determina una lunga permanenza della casa sul mercato con una conseguente perdita di valore, un'eventualità che il venditore accorto deve assolutamente evitare.
Al bando i sentimentalismi e attenzione alle migliorie
Ciò che si deve assolutamente dimenticare nel momento in cui si decide di mettere in vendita una casa è il suo valore sentimentale. Bisogna scordarsi del fatto che lì si è cresciuti o che quella fosse la dimora dei genitori o dei nonni. Il valore affettivo che si attribuisce all'immobile può influenzare negativamente la nostra percezione del suo reale valore e tale errore va assolutamente evitato: per i potenziali acquirenti quella che state mettendo in vendita è semplicemente una casa come le altre.
Anche il capitolo migliorie merita una particolare attenzione nel momento della valutazione dell'immobile. Per migliorie si intendono tutte quelle opere che sono state poste in essere per rendere la casa più confortevole o esteticamente più piacevole secondo il vostro punto di vista, ma non è detto che esse vengano intese nello stesso modo anche dagli acquirenti. Rivestimenti delle pareti, muretti interni, tappezzerie, sono di norma le prime cose che vengono eliminate da chi compra una casa, quindi molte di quelle che voi considerate migliorie per i compratori rappresentano solo degli orpelli da eliminare e, di certo, non contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile.
Gli elementi da tenere presente per la valutazione
Una volta chiarito che né il valore sentimentale, né le eventuali migliorie apportate contribuiscono a incrementare il valore della casa, non resta che passare all'analisi degli elementi che concorrono alla formazione del prezzo e la prima cosa da prendere in esame è se la casa è ubicata all'interno di un edificio (un condominio), se si tratta di una casa semi indipendente oppure bifamiliare, o ancora si sia di fronte a un'abitazione indipendente (villa). Altrettanto fondamentale è l'analisi dei vani che la compongono e la normativa prevede che essi vengano suddivisi in due categorie: vani principali e vani accessori. I primi sono quelli che godono dell'illuminazione naturale (cioè quelli dotati di finestre) e comprendono cucina, zona giorno e camere da letto; i vani accessori sono invece quegli ambienti considerati non indispensabili, ma che contribuiscono a rendere maggiormente confortevole la casa e fra essi figurano bagni, eventuali ripostigli, lavanderia, ingresso, corridoio, ecc.
Anche le pertinenze entrano rientrano tra gli elementi che influiscono il modo di valutare la casa e vanno distinte in due categorie: pertinenze di ornamento e pertinenze di servizio. Tra le prime vanno considerati balconi, terrazzi, giardino, cortile, mentre tra le pertinenze di servizio figurano solaio, cantina, magazzini, garage e, quando comunicano direttamente con i vani principali, contribuiscono da aumentare il valore dell'abitazione.
Ovviamente la superficie dell'abitazione rientra tra gli elementi che influiscono sulla sua valutazione e per determinarla con esattezza il Ministero del Lavoro indica di far rientrare nel computo anche i muri esterni.
Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate
Semestralmente l'Agenzia delle Entrate pubblica sul suo sito le quotazioni immobiliari di tutte le località italiane, perciò una volta che si sono rilevati i diversi parametri di cui tenere conto nella valutazione (superficie, vani, pertinenze, ecc.) si possono consultare le quotazioni immobiliari ufficiali. Sulle pagine si trovano le quotazioni minime e massime al metro quadrato per i diversi tipi di abitazioni suddivise per quartieri. La forbice tra gli importi è molto ampia e per stabilire il giusto prezzo di vendita a questo punto deve entrare in gioco un po' di sana obiettività.
La quotazione massima può essere richiesta esclusivamente solo nel caso che si tratti di un'abitazione nuova ed esente da difetti anche minimi, infatti gli acquirenti sono disposti a pagare anche un alto prezzo, a patto però che non debbano eseguire alcun intervento e che la casa sia libera e subito abitabile.
Se invece l'immobile non è nuovissimo, ecco che bisogna saper fare un'analisi ponderata del suo stato di conservazione e, secondo gli interventi di cui abbisogna, diminuire la propria richiesta.
L'indagine di mercato
L'analisi obiettiva dei diversi elementi e le quotazioni ufficiali sono di grande aiuto per stabilire un valore di massima alla propria abitazione, ma per avere la certezza che si riuscirà a concludere la vendita entro tempi non eccessivi, occorre fare ancora un ulteriore passo e cioè una piccola indagine di mercato per confrontare i prezzi degli immobili in vendita in zona. Insomma bisogna tenere conto della concorrenza a livello locale e quindi vanno individuate tutte quelle case che abbiano all'incirca le medesime caratteristiche della vostra che siano appena state vendute o che siano ancora in vendita. Per le prime sarebbe necessario sapere a quale prezzo sono state cedute, mentre per quelle ancora sul mercato è importante conoscere non solo le richieste dei venditori, ma anche da quanto tempo sono in vendita.
Un lungo periodo di permanenza sul mercato indica che il prezzo è troppo alto, perciò per la vostra casa è bene fissare una valore che sia inferiore e che si avvicini a quello delle abitazioni appena vendute in zona.
di Hello Italy 14/06/2019 00:00:00