agosto 2017
Italia mon amour
Questa è la frase che potrebbero sussurrare milioni di tedeschi, è infatti il nostro paese la nazione europea preferita dai turisti provenienti dalla Germania e infatti ogni anno sono oltre 10 milioni quelli che scelgono l'Italia per le loro vacanze, contro i circa 9 milioni che invece si dirigono verso la Spagna avvalorando così la tesi che i tedeschi amano il clima caldo e soleggiato. D'altra parte un paese come la Germania, affacciato solo per un breve tratto sul freddo Mare del Nord, non può certo offrire dei litorali adatti a un soggiorno balneare in piena regola, così come non propone una miriade di antichi borghi medioevali, città d'arte uniche al mondo, scenari alpini di incantevole bellezza e sponde dei laghi che paiono usciti da paesaggi da fiaba. No, decisamente non c'è raffronto tra ciò che può offrire l'Italia con quello che trovano invece in patria e se poi pensiamo alla nostra gastronomia, così ricca e saporita e la confrontiamo con crauti, wurstel, kartoffeln e pretzel, possiamo ben capire perché i tedeschi stiano ormai operando un'invasione pacifica del nostro territorio.
Tedeschi a caccia di case
Per quanto l'opinione che i tedeschi nutrono riguardo agli italiani non sia proprio positiva, i loro luoghi comuni ci vogliono infatti un po' cialtroni e tutti "pizza & mandolino", il numero di visitatori provenienti dalla Germania è in continua crescita, ma non solo: ora i tedeschi stanno anche comprando casa in Italia. Il fenomeno è esploso a partire dal 2012 e, secondo quanto dichiarano le agenzie immobiliari che trattano soprattutto compravendite con stranieri, pare che i tedeschi costituiscano quasi il 35% degli acquirenti. Siamo dunque stati promossi da paese delle vacanze a paese dove stabilirsi definitivamente? Beh, in realtà non è proprio così. È vero che un certo numero di tedeschi che hanno comprato o hanno intenzione di comprare casa in Italia lo ha fatto con il proposito di trasferirsi da noi una volta raggiunta l'età della pensione, ma la gran parte di loro ha invece messo mano al portafoglio semplicemente per fare un investimento redditizio.
Stranieri, ma soprattutto tedeschi
Tutti sappiamo benissimo quanto nel nostro paese il valore degli immobili sia diminuito in questi ultimi anni. La crisi economica, ma soprattutto la stretta creditizia delle banche, che ha praticamente ridotto a zero la concessione di mutui immobiliari, hanno provocato una caduta vertiginosa della domanda di case e, di conseguenza, una notevole riduzione dei prezzi. Non sono molti gli italiani che possono approfittare della congiuntura per fare investimenti immobiliari, quello che manca infatti sono i capitali, ma gli stranieri sì. Già, perché la crisi da noi ha avuto effetti devastanti e, nonostante gli esperti affermino che ormai ce la siamo lasciata alle spalle, ancora per anni dovremo scontarne le conseguenze. Negli altri paesi invece le cose sono andate diversamente e molti, pur essendo stati colpiti pesantemente, sono ormai in piena ripresa, come nel caso degli Stati Uniti, oppure grazie alla loro economia sana sono riusciti a smorzarne gli effetti ed è questo il caso di molti stati europei, primo fra tutti la Germania.
I tedeschi, consapevoli della crisi, ma non così sofferenti quanto noi italiani, hanno cercato nuovi sbocchi per i loro investimenti, visto che i bassissimi tassi bancari non garantivano più un utile e hanno puntato il loro interesse verso beni-rifugio, il "mattone" in primis. Ma dove acquistare? Naturalmente dove i prezzi hanno subito un maggiore ribasso e dove si ha la certezza che si riuscirà comunque a rivendere una volta che le quotazioni saranno salite. Ed ecco allora che l'Italia, con le centinaia di migliaia di case in vendita, ma anche con la sua prepotente propensione per il turismo, è divenuta un vero e proprio terreno di conquista.
Tanti gli investitori tedeschi dunque, ma anche tante "persone normali" che, grazie alla drastica riduzione dei prezzi degli immobili italiani hanno visto la possibilità di dare vita a un sogno: l'acquisto di una casa vacanze nel paese del sole. D'altra parte gli stipendi medi tedeschi sono molto più elevati dei nostri, addirittura per alcune figure professionali si registra un 50-60% in più e così anche famiglie del ceto medio possono permettersi l'acquisto di una seconda casa in Italia.
Vendere casa ai tedeschi
Visto quanto sia vivo in Germania l'interesse nei confronti del nostro patrimonio immobiliare, chi pone in vendita una casa dovrebbe prendere seriamente in considerazione il fatto di rivolgersi non solo ad acquirenti italiani, ma anche a quelli tedeschi. Naturalmente l'immobile deve essere "appetibile" dal punto di vista turistico o speculativo, quindi deve sorgere in una località turistica (marittima, montana, lacustre), in un borgo antico, in una città d'arte, oppure in grandi città come Roma o Milano. Le sponde dei laghi, la riviera ligure e quella adriatica, la Toscana, l'Umbria e le Marche sono le aree che vedono la maggiore richiesta da parte dei tedeschi, che tendono a snobbare gli appartamenti, tranne che nelle grandi città, per optare per villette, case indipendenti, ma anche casali da ristrutturare e ville di lusso.
Per raggiungere la vasta platea dei probabili acquirenti tedeschi basta inserire un annuncio di vendita in uno dei tanti portali immobiliari che si rivolgono al mercato estero e le richieste di informazioni non tarderanno ad arrivare.
Prima di pubblicare l'annuncio è però indispensabile accertarsi di essere in possesso dell'intera documentazione che riguarda l'immobile, la mancanza di una certificazione può infatti prolungare i tempi di conclusione del contratto di compravendita: una situazione che andrebbe assolutamente evitata quando la controparte è straniera.
Vendere ai tedeschi: ecco cosa bisogna sapere
Quando iniziano a giungere le prime richieste di informazioni, si possono incontrare serie difficoltà di comunicazione a causa della lingua. L'ideale sarebbe avere una buona padronanza del tedesco per evitare incomprensioni e fraintendimenti, tuttavia, in molti casi gli stessi portali immobiliari che si rivolgono all'estero possono fornire un aiuto nella traduzione. In alternativa ci si può rivolgere a traduttori professionali perché tutto deve essere perfettamente chiaro con l'interlocutore straniero.
Una volta poi che si è trovato l'accordo sul prezzo, giunge il momento di concludere l'affare ed è proprio allora che occorre informare la controparte delle differenze che esistono tra il diritto immobiliare tedesco e quello italiano cercando di spiegare dettagliatamente quali siano i passaggi che conducono alla conclusione del contratto.
La promessa o contratto preliminare di acquisto, che da noi è prassi e che prevede il versamento di una caparra e l'impegno delle parti a concludere la vendita entro una certa data, in Germania non è prevista e, addirittura se redatta sotto forma di scrittura privata, viene considerata nulla. Occorrerà dunque spiegare alla controparte tedesca che il preliminare, meglio se stipulato davanti a un notaio, è solo la prima fase dell'acquisto e che se non vengono rispettati gli obblighi sottoscritti si deve versare una penale. Le differenze tra la nostra legislazione e quella germanica però non finiscono qui. Con il rogito davanti al notaio per noi si conclude la compravendita e si procede al pagamento, ma in Germania non è così. Per la legislazione tedesca, infatti, quando si compare davanti al notaio le parti assumono solo gli obblighi, l'uno di vendere e l'altro di acquistare a un certo prezzo e quindi presentano domanda di iscrizione dell'atto nei pubblici registri.
Il passaggio di proprietà non avviene in quel momento, ma solo quando viene fatta l'iscrizione nei pubblici registri del Libro Fondiario. Il pagamento poi avviene in un secondo tempo, infatti solo dopo che il notaio verifica e conferma che è avvenuta l'iscrizione, si procede al versamento di quanto dovuto.
Viste le differenze tra l'una e l'altra legislazione, per evitare malintesi e/o ritardi nella stipula del rogito, è bene che la controparte tedesca sia edotta del fatto che in Italia il momento del passaggio di proprietà e quello del pagamento coincidono e avvengono davanti al notaio.
di Hello Italy 06/08/2017 14:46:38