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Vendita di terreni e rustici a stranieri: i segreti di un buon affare

agosto 2017 La crisi immobiliare che stiamo attraversando è ben lungi dall'avere fine. Lo sanno le imprese edili che, in questi ultimi anni sono state costrette a ricorrere a cassa integrazione, riduzione del personale e alcune di esse, purtroppo, anche alla chiusura. Ma lo sanno anche coloro che possiedono terreni edificabili e case da vendere, di cui sono venuti in possesso, molto spesso, per un'eredità. Vendere, ristrutturare, costruire, paiono dei verbi quasi spariti dalla lingua italiana a causa della stretta sul credito.

Già, perché le banche che, a loro volta stanno vivendo una crisi senza precedenti, sono diventate quanto mai esigenti con i clienti che fanno richiesta di un finanziamento e le garanzie offerte paiono non essere mai sufficienti. Conseguenza logica di questa situazione è stato il crollo del mercato immobiliare e la crisi dell'edilizia.

I prezzi di terreni, abitazioni e rustici sono calati in modo vertiginoso e, nonostante ciò, l'offerta di immobili sul mercato non è per nulla diminuita mentre quelli che mancano sono i compratori.

Perché si continua vendere?


Le leggi dell'economia vorrebbero che quando cala la domanda dovrebbe a sua volta diminuire anche l'offerta per far sì che i prezzi non raggiungano valori toppo bassi. La crisi del mercato immobiliare italiano però non è giunta a questi livelli, i prezzi sono, sì, diminuiti di percentuali a due cifre (si parla di una media del 30%), ma si deve tenere conto che tali riduzioni sono calcolate sulla base degli anni pre-crisi quando il costo del mattone aveva raggiunto picchi stellari. Dal 2000 al 2008 i prezzi sono andati sempre più impennandosi con un aumento superiore al 60%, era perciò logico aspettarsi un calo che poi la crisi economica ha accentuato. Oggi perciò, seppure non si possano più realizzare le laute entrate del primo decennio degli anni Duemila, non si è comunque giunti al punto di svendere. D'altra parte una risalita dei prezzi non è prevista a breve, quindi chi si ritrova con dei terreni edificabili o dei fabbricati che non utilizza preferisce vendere subito piuttosto che attendere anni per ottenere un maggiore introito.

Tra l'altro occorre pensare che un fabbricato inutilizzato perde valore di anno in anno se non si interviene con delle opere di mantenimento e, se a tali spese si assommano anche i costi fiscali, con una tassazione che non è certo parca con le seconde e le terze case, si può ben comprendere perché, nonostante i bassi prezzi, si preferisca vendere. Il problema sono però gli acquirenti, sono infatti pochissimi gli italiani che oggi possono permettersi di acquistare, sostanzialmente solo chi dispone di un capitale sufficiente è in grado di affrontare le spese per l'acquisto di un immobile, a meno che non ci si rivolga agli stranieri.

Già, sono proprio gli stranieri quelli che paiono mantenere vivo il mercato immobiliare italiano e non si tratta solo di Paperoni russi, cinesi o arabi che investono nel nostro paese a mani basse comprando società, hotel e grandi complessi, ci sono anche le famiglie borghesi che, approfittando del calo dei prezzi, realizzano il sogno di una vita comprando casa in Italia. Di solito si tratta di una casa vacanza al mare, in collina, al lago, in montagna, ma non mancano neppure quelli che acquistano con la prospettiva di trascorrere gran parte dell'anno in un buen retiro in Italia o addirittura di trasferirsi per trascorrere in serenità gli anni della pensione.

Vendere rustici e terreni agricoli agli stranieri

Chi sono allora gli stranieri a cui rivolgersi?

Sono soprattutto inglesi, francesi, olandesi, americani, tedeschi e svizzeri della classe borghese. Ci sono avvocati, medici, piccoli dirigenti, quadri, imprenditori di piccole e medie aziende, ma anche famiglie di impiegati che, approfittando del fatto che i loro stipendi sono spesso quasi il doppio di quelli italiani, riescono a disporre di capitale sufficiente. La piccola borghesia punta solitamente alla casa vacanza di superficie piuttosto contenuta, mentre la fascia medio alta cerca casali, villette, una grande casa in un borgo medioevale, rustici molto particolari, come un trullo in Puglia o un dammuso a Pantelleria, ma anche terreni edificabili. In effetti l'acquisto di un terreno edificabile permette loro di costruire la casa che hanno sempre sognato e la spesa è decisamente contenuta. Certo dovranno attendere almeno un paio di anni per vedere costruita la loro residenza italiana, ma sarà un'abitazione che rispecchierà in tutto e per tutto i loro desideri.

Per avere buone possibilità di vendita è quindi logico rivolgersi non solo al mercato italiano ma anche a quello di oltre confine e, per farlo, non serve essere degli esperti e neppure ricorrere ai servizi di un'agenzia specializzata. La rete, infatti, offre molte possibilità di vendite immobiliari a stranieri avvalendosi di siti specializzati proprio in questo ambito. Non richiedono percentuali sulla vendita e, dietro il pagamento di una modica cifra, offrono una serie di servizi utilissimi. Consentono infatti la pubblicazione di annunci che provvedono essi stessi a tradurre in inglese e in altre lingue e che diffondono su decine di siti partner per un periodo piuttosto lungo (mesi o anche un anno) ed eventualmente possono fornire l'assistenza di traduttori per evitare delle incomprensioni nella fase di contatto con i potenziali acquirenti.

Prima di rivolgersi a questi siti per pubblicare il proprio annuncio è però necessario accertarsi che tutta la documentazione inerente all'immobile sia completa e che non vi siano vincoli di alcun tipo alla vendita, come la presenza di ipoteche o di vincoli architettonici che limitino o che impediscano opere di ampliamento e/o di ammodernamento.

Vendere terreni e rustici: attenzione alla destinazione d'uso

Quando si ha intenzione di vendere dei terreni o dei rustici, non basta accertarsi dell'assenza di ipoteche, occorre andare più a fondo nell'indagine per non vedere sfumare l'affare a un passo dalla conclusione. Una volta che si è trovato un acquirente interessato e si è raggiunto l'accordo sul prezzo, sicuramente non fa piacere scoprire che la destinazione d'uso non è quella che si credeva, visto che l'acquirente a quel punto è libero di rinunciare all'acquisto. Non si deve mai proporre in vendita un terreno edificabile senza accertarsi che lo sia veramente, così come non vanno immessi sul mercato fienili, stalle e rustici in genere senza aver verificato la loro destinazione d'uso.

Anzi, addirittura per i rustici, può anche accadere che non siano iscritti al catasto, per cui è bene informarsi e quindi, nel caso sia necessario, provvedere immediatamente alla loro iscrizione. Si tratta di un atto imprescindibile nel caso si tratti di beni che sono stati ereditati, ma anche se sono da sempre di vostra proprietà, è comunque bene fare una nuova verifica prima di pubblicare l'annuncio. Si tratta di un'operazione abbastanza semplice che deve essere fatta presso l'Ufficio Tecnico del comune dove sono siti i beni. Qui occorre anche richiedere il certificato di destinazione urbanistica che viene rilasciato sulla base dei dati contenuti nel Piano Regolatore Comunale e, per dare modo agli acquirenti di sapere fin da subito cosa potranno costruire, ampliare o ristrutturare, è necessario che contenga anche l'indicazione della cubatura massima degli edifici.

Le fotografie con il drone

Quando si pubblica l'annuncio di vendita di una casa a stranieri si pensa ad allegare un gran numero di fotografie perché è molto raro che il potenziale acquirente possa visionarla prima di prendere contatti con il venditore. Le foto devono essere particolarmente curate e devono valorizzare i punti di forza dell'immobile in modo da far "innamorare" i possibili compratori. Quando però si mette in vendita un terreno, le immagini sono utili, ma sicuramente la vista di un campo o di un prato non sono sufficienti a "stregare", occorre perciò fare leva su altri fattori.

Poiché i potenziali acquirenti non hanno modo di conoscere la zona, occorre innanzitutto scattare delle foto dall'alto affinché possano rendersi conto visivamente dell'estensione del terreno, scorgere le aree limitrofe e le vie di accesso, particolari che non sono di secondaria importanza. Ovviamente le immagini dovranno essere scattate da un drone e, se vi sembra che il costo sia troppo oneroso, ricordate che si tratta dell'unica maniera per destare interesse in chi vive molto lontano e non ha la possibilità di visitare il luoghi.

Riuscire a vendere un sogno

La visione aerea del terreno può dare un'idea al potenziale compratore di ciò che potrà realizzare, ma è chiaro che si tratta di immagini che non hanno un grande appeal e lo stesso vale nel caso in cui si ponga in vendita un rustico. Anzi, in questa seconda ipotesi la vista di un fabbricato molto spesso in non ottime condizioni può lasciare completamente indifferenti, ciò che invece occorre per attirare gli stranieri, per ammaliarli, è vendere loro la casa dei sogni.

Impossibile?

No, è possibilissimo, certo è necessario spendere qualche soldo in più, ma il successo o l'insuccesso di un buon affare passa anche da qui.

Che fare allora?

Sulla base della cubatura massima ammessa per il terreno o sugli ampliamenti possibili per il rustico, si dovrebbe provvedere ad allegare all'annuncio anche il rendering di un progetto abitativo di fascino, meglio ancora se eseguito anche per quel che riguarda gli interni. Solo in questo modo gli stranieri, che non possono vedere materialmente l'area, riescono a rendersi conto di ciò che potrebbero realizzare e le prese di contatti e le richieste di informazioni, senz'altro aumenteranno. Vale perciò la pena di affrontare anche la spesa di un rendering d'effetto, piuttosto che ritrovarsi con i beni invenduti.

Da non dimenticare

Buone immagini e un bel progetto di rendering dovrebbero rendere appetibile il vostro terreno o il vostro rustico e suscitare l'interesse dei compratori stranieri, ma se si desidera che l'affare vada in porto è necessario ancora un ultimo sforzo. Si tratta di una piccola cosa, una semplice dichiarazione, ma la sua mancanza rende nullo l'atto di compravendita. Ricordatevi perciò di allegare all'atto non solo la documentazione inerente la destinazione d'uso, ma anche la dichiarazione in cui si afferma che gli strumenti urbanistici del comune in cui è sito l'immobile non sono mutati nel frattempo.


di Hello Italy 10/08/2017 23:27:10

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