documenti vendere casa
Blog vendere casa

Documentazione per vendere casa: elenco aggiornato 2018

settembre 2017


Si lo sappiamo tutti … decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi quando si prende la decisione, il desiderio è sempre quello di vendere subito. Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose urgenti e lasciando a dopo le cose importanti: la verifica della documentazione per vendere casa.

E invece, dopo aver deciso di vendere, ci dobbiamo porre una domanda che sembra paradossale:
Posso vendere casa mia?
In altre parole: casa mia è tecnicamente vendibile anche domani?

Facciamo un esempio pratico per capire subito come alcuni documenti possono impedire di procedere ad una vendita IMMEDIATA.

Dopo tanta fatica, hai finalmente trovato un acquirente disposto ad acquistare casa tua (magari ricorrendo in parte ad un mutuo) e pertanto procedi con la sottoscrizione del preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, e finalmente incassi la caparra.

Lo ricordiamo ancora una volta … il preliminare di vendita è un contratto vero e proprio, nel quale le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita (il rogito) entro una determinata data. Ci teniamo a ripeterlo: le parti si OBBLIGANO!

Cosa succede se, dopo la firma del preliminare, il perito della banca verifica la NON conformità dell’immobile, oppure il notaio si accorge della mancanza di alcuni documenti da allegare al rogito, necessari per la vendita?

Molto semplice … nel migliore dei casi, la vendita viene rimandata fintanto che la documentazione viene prodotta. Nel peggiore dei casi la vendita viene annullata, costringendo il venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, o peggio ancora a risarcire il maggior danno.

Pertanto:
La verifica della documentazione protegge il venditore da possibili richieste di risarcimento
Consiglio:

Diffida di tutte quelle agenzie che hanno preso l’incarico di vendita senza averti richiesto la documentazione della casa. Ricorda: se qualcosa va male, il primo a rimetterci sei tu venditore!

Vediamo allora quali sono i documenti che potrebbero ritardare o vanificare la vendita.
Partiamo dal più semplice:

1.- L’Attestato di Prestazione Energetica - APE

Iniziamo col dire che senza questo documento non si può vendere (è pertanto uno dei documenti da consegnare necessariamente al rogito) e non si può nemmeno fare la pubblicità. La classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità sia essa cartacea (il tipico cartello Vendesi appeso fuori casa), sia online (annuncio immobiliare in un portale). Pena una sanzione economica, ossia una multa.

L’intenzione del legislatore, in questo caso la Comunità Europea, è quello di sensibilizzare l’opinione pubblica rispetto ai temi dell’ambiente e del risparmio energetico. E’ ovvio che a parità di condizioni, debba essere preferito un immobile con basso indice di prestazione energetica, poiché si trasformerà in un bel risparmio economico.

2.- Il DL 78/2010 e le conseguenze della conformità urbanistico catastale

Il secondo elemento sul quale porre l’attenzione è il decreto legge no. 78/2010, una nuova norma che ha scombussolato il settore immobiliare. In esso l’art. 4 recita “… Gli atti pubblici aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale … Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari …”.

Lo scopo della norma è quello di scoraggiare la compravendita di proprietà con abusi edilizi e soprattutto di allineare i dati tra il Catasto e i Registri Immobiliari … evidentemente per futuri scopi fiscali (leggasi: maggiori tasse).

In sostanza cosa cambia a partire dal 2010?


Nell’atto di compravendita devono essere presenti:
  1. i dati catastali così come riportati al Catasto;
  2. la menzione dell’avvenuto deposito della planimetria presso il Catasto;
  3. la perfetta corrispondenza tra l’intestazione catastale e le risultanze nei Registri Immobiliari;
  4. la dichiarazione resa dal venditore sulla conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto (in alternativa l'attestazione di conformità può essere rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale; tipicamente il geometra) pena la nullità dell’atto.

In pratica non si può più vendere un immobile se mancano i dati catastali, non è presente la planimetria catastale, i dati catastali non corrispondono perfettamente (codice fiscale incluso) ai dati presenti nei Registri Immobiliari ed infine se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto. Inoltre l’atto è nullo se manca la dichiarazione di conformità da parte del venditore!

In sintesi si parla di conformità urbanistica e conformità catastale.
Attenzione: il notaio verifica la conformità catastale, ma non controlla l’assenza di eventuali abusi. E’ il venditore  che deve garantire nel rogito la conformità urbanistico edilizia (Sentenza della Cassazione n. 11628 del 26 marzo 2012)!!!
 
Facciamo chiarezza.

La conformità catastale

Prima della stipula dell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad individuare i dati sugli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.

In altre parole il notaio deve eseguire le visure presso il Catasto Fabbricati e le visure ipotecarie ventennali presso i Registri Immobiliari; queste ultime consentono di identificare il proprietario dell’immobile e di verificare l’eventuale presenza di gravami quali ipoteche, decreti ingiuntivi, sequestri, pignoramenti, citazioni ecc.

In caso di mancata corrispondenza tra i dati presenti al Catasto e quelli nei Registri Immobiliari (ossia difformità degli intestatari), il notaio procederà ad aggiornare i dati in Catasto al fine di ottenere il cosiddetto allineamento prima del rogito.

Le difformità anche in questo caso sono tutt’altro che rare. Pensa ad esempio ai casi in cui nel precedente atto non è stata fatta la voltura catastale, oppure l’acquisto è stato effettuato da un solo coniuge in regime di comunione dei beni, l’eredità non è stata trascritta, ecc.

La conformità urbanistica

Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto.
Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.

Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con lo stato di fatto.

Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:
  1. Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
  2. Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto all’autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde allo stato di fatto. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
  3. Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, costruzione di una stanza in più, cambio di destinazione d’uso (da locale tecnico in camera da letto).
Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice DIA, viceversa altre non possono essere sanate! I condoni edilizi, che nel passato hanno permesso di regolarizzare eventuali abusi edilizi, sono stati 3 e precisamente nel: 1985, 1994 e l’ultimo nel 2003.

Ma quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Con il rogito il compratore acquista l’immobile  nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; in altre parole si trasferiscono anche eventuali abusi o irregolarità.

Le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa DIA in sanatoria.
E tu venditore, ti senti pronto a garantire civilmente e PENALMENTE, anche per possibili abusi fatti dai precedenti proprietari?
Ora soffermiamo la nostra attenzione su un terzo documento, che crea molte perplessità:

3.- Il certificato di agibilità o abitabilità

Prima si chiamava certificato di abitabilità, ora di agibilità …

ma cos’è?

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio: avvenuta prosciugatura dei muri, salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).

Il certificato di agibilità deve essere fornito per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni vecchie.

Togliamo subito ogni dubbio.

Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di agibilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma …
un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente
In altre parole: la presenza del certificato non è obbligatoria ma la sua assenza può configurare un inadempimento del venditore!

Le sentenze della Cassazione (no. 23157 del 11.10.2013 e no. 24386 del 08.02.2016) parlano chiaro: se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa abitabile (che quindi può essere usata solo per altri scopi come ad esempio magazzino), la vendita è valida ma il compratore ha diritto al risarcimento danni.

Bisogna pertanto distinguere se la mancanza del certificato di agibilità è dovuta esclusivamente ad aspetti burocratici, oppure nasconde un problema più grave.

Consigliamo quindi di affrontare la problematica dell’agibilità ancor prima della firma del preliminare per evitare successivi equivoci. Il compratore infatti può anche accettare di acquistare un immobile senza tale certificato, ma è consigliabile che tale accordo sia messo nero su bianco.

Elenco (aggiornato al 2018) dei documenti necessari per la vendita di un immobile

La lista non è esaustiva e non copre la totalità dei casi (vendita con mutuo, casa ereditata, casa ristrutturata, nuova villa edificata con licenza, …). Il consiglio è sempre quello di farsi seguire da un professionista del settore.
  1. Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale.
  2. Certificato per attestare lo stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
  3. Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
  4. Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuto in possesso dell’immobile.

Documenti per vendita immobile ereditato:

Se la casa ti è pervenuta per successione, ossia l’hai ereditata, prima di poterla vendere, devi preparare un atto notarile detto “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”. In sostanza il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando il certificato di morte in originale, la dichiarazione di successione con relativa ricevuta di versamento delle imposte ed eventualmente il testamento (se presente).
  1. Visura catastale.
  2. Planimetria catastale con estratto di mappa.
  3. Titolo edificatorio abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire - anche in sanatoria - e delle denunce di inizio attività (DIA).
  4. Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).
  5. Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
  6. Attestato di prestazione energetica.
  7. Regolamento del condominio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
  8. Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
  9. Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
  10. Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
  11. Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti.
  12. Copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è gravato da mutuo.
  13. Eventuale autorizzazione dei beni culturali, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.
In conclusione la presenza di difformità e l’assenza della documentazione potrebbero impedire / ritardare la vendita. Senza APE non si inizia neanche la promozione della vendita. Senza conformità catastale il notaio non può rogitare. Senza conformità urbanistica il venditore, e di conseguenza l’acquirente, rischia grosso. E senza l’agibilità è consigliabile trovare un accordo tra le parti prima del rogito.

Pertanto …

Meglio verificare l’elenco dei documenti prima della messa in vendita dell’immobile al fine di evitare richieste di risarcimento danni e/o la restituzione del doppio della caparra incassata!




di Hello Italy 21/09/2017 07:26:45

Notizie dal mercato immobiliare

Novità in casa Facebook, Marketplace apre al settore immobiliare?

Facebook Marketplace è pronto a sbarcare nel settore immobiliare, è quanto emerso da un'intervista a Deb...

In Inghilterra venduta la prima casa su Facebook Live

I SOCIAL sempre più Protagonisti del Mercato iImmobiliare (Su FACEBOOK LIVE prima transazione immobiliare in...

Le celebrità alla conquista del Bel paese: i vip comprano casa in Italia

L'Italia è sempre stata meta privilegiata dagli stranieri nel corso della storia, per le sue bellezze, la sua...

Vendere casa sul lago di Como: un’opportunità sempre più grande

Il primo report sul mercato immobiliare dei laghi di Nomisma ed Engel & Wolkers mostra come l’interesse per...

Vendere casa in 19 province italiane: i dati immobiliari del primo semestre 2016

Il mercato immobiliare sta ancora crescendo? In quali province italiane è più facile vendere casa?

Tre errori comuni da non commettere quando si vuole vendere casa a uno straniero

Anche nel mercato immobiliare rivolto agli stranieri ci sono “miti da sfatare” che portano spesso chi vuole...