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Posso Vendere Casa con Mutuo?

settembre 2017 Dieci, quindici, venti, venticinque e a volte anche trenta.
No, non sto dando i numeri per un'eventuale giocata al lotto, sto semplicemente elencando alcune delle possibili durate di un mutuo immobiliare.

Già ...

le banche concedono tempi anche molto lunghi per permettere di saldare il debito contratto e, con quel denaro, tu hai potuto comprare subito la casa che desideravi. Poiché la vita riserva spesso sorprese inaspettate può accadere che la casa che avevi desiderato con tutto te stesso oggi tu voglia venderla.

A questo punto sorge spontanea la domanda ...

è tecnicamente possibile vendere una casa ipotecata con il mutuo?

Ti rispondo subito:

"Sì è possibile" ... tenendo in ALTA considerazione alcuni aspetti fondamentali. Vediamo quali.

Perché vuoi vendere casa con mutuo?

Partiamo col dire che non sei l'unico!

I motivi che portano alla vendita di una casa acquistata con tanta fatica (dai, ammettilo che non è stato semplice trovarla, farsi concedere il mutuo, magari ristrutturarla e poi arredarla) sono diversi.

Può darsi che si tratti di motivi che riguardano la famiglia oppure che si riferiscano alla sfera economica.
La nascita di uno o due bimbi può aver reso la tua casa improvvisamente troppo piccola, mentre una separazione o i figli, già adulti, che hanno deciso di abbandonare il nido la rendono invece troppo grande. Anche un nuovo lavoro in una località non troppo vicina o scomoda da raggiungere con i mezzi, oppure un semplice spostamento di sede possono averti convinto che è meglio trasferirsi in un altro quartiere o in un'altra località.

E quindi nasce una nuova esigenza:

vendere una casa con mutuo per comprarne un'altra che soddisfi appieno le nuove esigenze e probabilmente

anche tu hai intenzione di fare lo stesso.

Mentre se sono ragioni economiche a far propendere per la vendita, non è raro che si rinunci del tutto all'idea di una casa propria, optando per l'affitto.

Ma ecco il paradosso:

negli ultimi anni la crisi ha ridotto i nostri redditi e coloro che avevano comprato casa con un mutuo dalle rate pesanti si sono ritrovati nella condizione di non riuscire più a pagarle.
La vendita diventa l'unica soluzione percorribile ma con il crollo del mercato immobiliare i prezzi hanno subito un drastico calo e può persino accadere di ritrovarsi in una situazione paradossale:
l'importo residuo del mutuo supera il valore odierno dell'immobile.

Un altro paradosso italiano?

... una lettera dalla banca in cui viene prospettata la possibilità di vendita attraverso "un'agenzia convenzionata" per rimediare alle diverse rate non pagate.

In una situazione del genere immagino che tu ti sia chiesto:

Ho un mutuo e voglio cambiare casa, come faccio?

Se quando hai comprato casa hai contratto un mutuo e ora, per i motivi che abbiamo visto, hai deciso di vendere per acquistare un'abitazione che meglio risponda alle tue esigenze, dovrai agire su due fronti.

Da un lato devi trovare un compratore per la tua vecchia casa e contestualmente devi metterti alla ricerca di quella nuova.

Chiariamo subito:

ti occorrerà un po' di pazienza, tranne casi sporadici, la vendita immobiliare si può trascinare per mesi, nonostante il mercato sia in lenta ripresa non si riesce a vendere casa in un battibaleno.

Comunque supponiamo che tu abbia già trovato un potenziale compratore interessato a concludere e che, nello stesso tempo, abbia anche individuato la nuova abitazione che fa per te, ecco allora le norme di comportamento da seguire per comprare casa con mutuo da estinguere:

  • Informa il compratore che sulla casa grava un mutuo non ancora estinto.
  • Informa il venditore che sarai in grado di acquistare non appena avrai venduto la tua vecchia casa.
  • Concorda con l'acquirente i tempi di consegna della casa per non ritrovarti senza un tetto.

E adesso con il mutuo come si fa?

Bene, hai trovato a chi vendere la casa ipotecata e hai già trovato un accordo per l'acquisto di quella nuova, ma rimane il problema del mutuo e del fatto che sull'immobile grava un'ipoteca.

Puoi risolvere la situazione scegliendo una di queste soluzioni:
  1. puoi estinguere il mutuo prima del rogito
  2. puoi estinguere il mutuo contestualmente al rogito
  3. puoi far accollare il mutuo al nuovo proprietario
Per estinguere il tuo debito prima del rogito, devi avere naturalmente a disposizione un capitale sufficiente tenendo presente che, se hai acceso il mutuo prima del 2007, vanno aggiunte le spese di mora. Si tratta di una soluzione poco praticata, tuttavia se hai denaro a sufficienza perché non liberarti definitivamente del debito ... soprattutto se l'importo residuo è esiguo?

Estinguere il mutuo al momento del rogito

Nella maggior parte dei casi l'estinzione avviene contestualmente al passaggio ufficiale di proprietà davanti al notaio.

Naturalmente nel preliminare devi aver provveduto a indicare l'esistenza dell'ipoteca e il giorno del rogito devi presentarti in compagnia del funzionario della tua banca.

Quanto al compratore, dovrà consegnare due assegni: uno circolare intestato all'istituto di credito con l'importo esatto per estinguere il mutuo e l'altro, per la differenza, intestato a te per concludere definitivamente il passaggio di proprietà.
Con l'estinzione del mutuo, la banca provvede, entro 30 gg, a far cancellare l'ipoteca in modo totalmente gratuito

L'accollo del mutuo: cos'è?

La terza alternativa che ti si presenta per vendere casa con mutuo è quella di far accollare il tuo mutuo al compratore. Ciò significa che lui si impegna a estinguere il tuo debito, proseguendo quindi con il pagamento delle rate

e ...

sull'immobile continuerà a gravare l'ipoteca fino a che il debito non sarà completamente estinto.

L'acquirente può scegliere se proseguire a pagare con la stessa banca o se rivolgersi a un'altra, in questo caso sull'immobile verrà iscritta una seconda ipoteca.

Attenzione, però: la banca valuta con attenzione il reddito e le garanzie del compratore accollante e, qualora non lo ritenesse idoneo, non dà il suo benestare all'accollo.

L'accollo conviene al venditore?
Senza dubbio sì, visto che elimina il debito. Può così accendere un nuovo mutuo per acquistare una casa più adatta alle sue esigenze, ma deve prestare molta attenzione al tipo di accollo scelto.

Con l'accollo cumulativo se l'acquirente dovesse saltare alcune rate la banca si rifarà sul venditore, mentre con quello liberatorio il venditore non avrà più alcun obbligo verso la banca (liberatoria da ogni responsabilità).

L'accollo conviene al compratore?

In linea di massima sì, perché non deve sostenere le spese collegate all'accensione di un mutuo immobiliare (la perizia, l'istruttoria, ecc.), ma prima deve valutare le condizioni a cui era stato concesso il mutuo e, nel caso non le ritenga vantaggiose, non è obbligato all'accollo.

Prima di vendere: fai attenzione alla conformità urbanistica

Se dopo aver comprato casa, hai eseguito una ristrutturazione che ha comportato la variazione della planimetria esistente senza le debite autorizzazioni / dichiarazioni al comune, al momento della vendita puoi trovarti nei guai e l'affare potrebbe persino saltare.

Vediamo di spiegarci meglio.

Intanto cominciamo con il dire che per variazione della planimetria si intende la variazione delle dimensioni degli ambienti esistenti o la creazione di ambienti NUOVI. Ad esempio puoi aver abbattuto una parete per ampliare una camera, trasformato uno stanzino in un bagno aggiuntivo, aumentato la superficie abitabile realizzando una veranda dove un tempo c'era un balcone o un terrazzo.

La legge prescrive che ogni immobile che venga ceduto debba avere la conformità urbanistica, cioè la sua planimetria reale deve corrispondere perfettamente ai dati che emergono da tutta la documentazione edilizia che accompagna l'immobile.

Se l'acquirente della tua casa deve accendere un mutuo per l'acquisto, la difformità tra documenti e reale aspetto dell'immobile colpirà subito l'attenzione del perito della banca uscito per l'ispezione e la difformità urbanistica precluderà l'accensione del nuovo mutuo: CREANDO UN DANNO ALL'ACQUIRENTE.

Se non vuoi dire addio alla vendita o peggio ancora restituire il doppio della caparra, devi quindi provvedere a sanare le difformità edilizie, incaricando un tecncio abilitato (tipicamente il geometra). Il servizio ti costerà, ma solo in questo modo potrai portare a termine l'affare. Nel caso in cui le modifiche edilizie che hai realizzato non siano invece sanabili, mi spiace per te, ma occorrerà eliminarle del tutto.



di Hello Italy 28/09/2017 08:58:04

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