previsione futuro mercato immobiliare italiano
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Mercato immobiliare 2018

dicembre 2017

Fare delle previsioni per quel che riguarda il mercato immobiliare 2018 è tutt'altro che semplice.

Anche gli esperti annaspano un po' e, i se e i ma, che inseriscono nelle loro previsioni, non sono pochi.

Sono moltissimi i fattori che potrebbero incidere sull'andamento dei prezzi e, di conseguenza, sull'andamento delle compravendite.

Si tratta di fattori politici, economici, sociali, perché, ammettiamolo, se nei paesi UE del centro e del nord Europa si ha una certa stabilità politica e le economie sono sulla via del risanamento, da noi le cose sono un po' diverse.

Il nostro panorama politico, economico e sociale è quanto mai confuso e tutto ciò si riflette in un
mercato immobiliare italiano con alti e bassi, dove Milano e i luoghi turistici sono le locomotive trainanti.

Un'occhiata alla situazione italiana

I grandi partiti sono andati sfaldandosi, altri tentano ricomposizioni stringendo alleanze, mentre movimenti che si ispirano all'antipolitica e che fanno leva sullo scontento riscuotono sempre più consensi.

La domanda che molti italiani si pongono, stremati da una crisi economica che pare senza fine, è:

"Chi riuscirà a risolvere i nostri problemi?"

L'incertezza politica si unisce all'incertezza dei dati economici registrati finora.

In questi ultimi anni abbiamo sentito ripetere all'infinito che il PIL stava crescendo, la disoccupazione stava diminuendo, che il nostro potere d'acquisto era in ripresa - Siamo fuori dal tunnel - ma i dati che si registrano sono spesso contraddittori.

Solo il settore del turismo, insieme a quello della moda e all'enogastronomico, vanno alla grande.


Il mercato immobiliare è influenzato positivamente dagli stranieri e negativamente dalla situazione socio-politica italiana.

Ma ora vediamo di capire meglio cosa è successo prima e cosa potrebbe succedere nell'immediato futuro.

Vendere per far fronte alla crisi

Non si può negare che il mercato immobiliare italiano abbia conosciuto una bolla.

Fino al 2007/2008 i prezzi erano andati lievitando e tutti parevano voler comprare casa, vuoi per andarci a vivere, vuoi per investimento.

Quando la crisi economica americana è sbarcata in Europa, i timori di non avere sufficiente denaro per far fronte al futuro ha spinto molti proprietari a vendere e si è verificato così un surplus dell'offerta.


Tante case in vendita e pochi acquirenti

Le leggi dell'economia però non sbagliano e così, a un aumento dell'offerta è seguita immediatamente una riduzione dei prezzi, ma le vendite non sono tornate ad aumentare.

Perché?

Per diversi motivi:
   •    la stretta creditizia delle banche, che ha reso quasi impossibile chiedere un mutuo
   •    la perdita di un gran numero di posti di lavoro
   •    l'aumento delle imposte sulle seconde case e la creazione della TARI
   •    l'incertezza del futuro

Sostanzialmente ... non c’erano soldi e ancor meno voglia di spenderli.

La domanda di case è andata dunque riducendosi al lumicino finché con il Quantitative Easing, varato dalla Banca Centrale Europea guidata da Mario Draghi, le banche hanno acquistato maggiore liquidità e hanno ricominciato a concedere prestiti.

I cordoni delle borse non si sono allentati di molto, ma comunque ciò è servito, a chi godeva di una solida posizione lavorativa, a ottenere un mutuo immobiliare.

E adesso com'è la situazione compravendite immobiliari in Italia?


Il QE è servito e infatti, nel biennio 2016-2017 le compravendite sono aumentate, non solo in Italia, ma in tutti i paesi UE. Le percentuali di crescita sono però diverse e vale la pena di addentrarci nei numeri per capire quale sarà la tendenza nel 2018.

Grazie a Mario Draghi, ricominciano a salire le compravendite nel 2017.

Un po' di numeri

La fotografia più attendibile delle tendenze del mercato immobiliare italiano ed europeo per il 2018 ci viene dall'European Outlook 2018, che si è tenuto a Santa Margherita Ligure a settembre.

Il forum, che riguarda previsioni e scenari del mercato immobiliare, ha attestato che:


in Europa la crisi è finita, ma... lo scenario è molto variegato e cambia notevolmente da paese a paese, addirittura da città a città.

Infatti il fatturato è aumentato praticamente in tutti i paesi, segnale che i prezzi sono in ripresa e si stima che a fine del 2017 si registrerà un +6%, mentre nel 2018 dovrebbe raggiungere un +9%.

A guidare il mercato immobiliare nel 2018 dovrebbe essere, come sempre, la Germania, che lo vedrà crescere di oltre il 4%, insieme a lei dovrebbe però esserci la Spagna.

Segnerà invece un segno meno il fatturato immobiliare britannico, perché nonostante l'uscita effettiva dall'Unione Europea non sia ancora avvenuta, Oltremanica si stanno già pagando le prime conseguenze della Brexit.

Queste percentuali riguardano però l'intero fatturato immobiliare, mentre gli esperti preferiscono analizzare un comparto alla volta, prendendo in esame, il residenziale, l'uso uffici, l'industriale e il commerciale e per ognuno di questi settori non mancano le sorprese.

Uffici: Milano no. 1 italiana per la vendita e l'affitto di uffici

Gli uffici vanno per la maggiore in tutta Europa e continueranno a farlo anche durante il 2018.

A guidare la classifica europea ci sono Berlino, Stoccolma e Amsterdam, a seguire, figurano due città spagnole, Madrid e Barcellona, ma le previsioni a cui si fa riferimento sono state effettuate a settembre, quindi prima della crisi scoppiata a ottobre per la dichiarazione dell'indipendenza della Catalogna.

Da quel momento si è registrata una sorta di fuga da parte di molte multinazionali, la situazione spagnola è dunque un punto interrogativo.

Segno negativo invece per Londra.

Se la Spagna rimane nel limbo e la Gran Bretagna inizia a pagare le conseguenze della Brexit, per Milano invece l'incremento di vendite e affitti di uffici è una certezza.

Il trend è stato positivo nel 2016, quest'anno e lo stesso si prevede per il 2018, nonostante il capoluogo meneghino non sia riuscito a ottenere dall'UE la sede dell'Agenzia del Farmaco.

2018: si riparte da Milano con uffici e case da vendere e affittare. Tutto … tranne aziende.

Milano capofila anche nel residenziale

Il boom milanese nel settore uffici ha portato con sé anche una notevole crescita per quel che riguarda il settore residenziale e il capoluogo lombardo si è dimostrato capofila del mercato immobiliare italiano per questo 2017 e altrettanto farà nel 2018.

Si prevede una crescita delle compravendite superiore al 6% e chi deve vendere casa a Milano, tra l'altro, potrà anche beneficiare di un leggero aumento dei prezzi.

Sarà poi un altro boom nel settore alberghiero e dei servizi con tante vendite che riguardano immobili da adibire a hotel e locali commerciali.

Capannoni? No, grazie

A segnare pesantemente il passo sono gli immobili con destinazione industriale.

Pare che in Italia proprio nessuno voglia comprarli e la cosa si può comprendere facilmente.

In questi anni hanno chiuso i battenti o hanno ridotto fortemente il personale centinaia di aziende, senza contare tutte quelle floride realtà che hanno scelto di abbandonare il nostro paese per emigrare nell'est Europa o al di fuori del continente alla ricerca di condizioni fiscali più vantaggiose.

Insomma ci ritroviamo con un'offerta decisamente abbondante, mentre coloro che intraprendono un'attività o decidono di espanderla sono davvero troppo pochi.

Previsioni per il 2018?


Niente di buono su questo fronte. Resterà estremamente difficile vendere i capannoni.

E il resto d'Italia?

La realtà italiana è però quanto mai variegata e, se è vero che comunque in tutte le quattro macroaree in cui siamo soliti suddividere il nostro paese (Nord, Centro, Sud e Isole) si è registrato un incremento delle vendite che proseguirà anche nel 2018, è necessario fare dei distinguo.

Vanno alla grande Palermo, Napoli, Firenze, Roma e Genova e continueranno a farlo, ma a fronte di un calo dei prezzi, addirittura a Genova si è registrato un -3,5%.

Meglio le grandi città … ancor meglio i luoghi turistici.
Altre città come Bologna, invece hanno visto un ristagno del mercato e il trend per il prossimo anno, seppure sarà positivo, si limiterà a un incremento delle vendite di qualche decimale.

Se invece vogliamo prendere in esame i tempi, va detto che, nelle grandi città si riesce a vendere un poco più velocemente, si è infatti passati da una media di 5 mesi a 4,8.

Insomma dati non proprio idilliaci, ma certamente positivi e che fanno ben sperare per il futuro.

E il lusso va alla grande

Lo dicono le leggi dell'economia e la realtà non fa altro che confermarle:

nei periodi di crisi economica non si registrano contrazione nelle vendite dei beni di lusso.
Ebbene sì, le megaville i palazzi d'epoca, i superattici, i casali perfettamente ristrutturati e persino castelli e dimore storiche vanno per la maggiore.

Anzi in questi ultimi anni si è persino registrato un incremento delle vendite.

Se possiedi un immobile di prestigio non hai proprio da temere perché lo venderai in men che non si dica!

La previsione di Scenari immobiliari

Come abbiamo visto finora i dati che riguardano il nostro paese sono contraddittori, comunque una certezza c'è:


nel 2018, l'Europa si lascerà finalmente alla spalle la crisi del mercato immobiliare

E l’Italia?

Veramente paesi come la Germania sono stati appena sfiorati, altri come l'Italia o la Spagna, ne sono stati letteralmente travolti.

Alcuni paesi continueranno dunque a marciare con il vento in poppa e, altri come il nostro, invece procederanno più cautamente. Insomma, saremo, come sempre, il fanalino di coda anche nella crescita del mercato immobiliare, però crescita ci sarà con un aumento dei prezzi e delle compravendite.

Sono ancora troppe le debolezze strutturali del nostro paese, secondo Mario Breglia, il presidente di Scenari Immobiliari e dunque armiamoci di santa pazienza.



di Hello Italy 08/12/2017 00:00:00

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