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Siti di annunci immobiliari: trend 2018

gennaio 2018


Diamo un'occhiata al futuro dei siti di annunci immobiliari.

Sicuramente una grande rivoluzione è alle porte, che poi avvenga proprio nel 2018, questo non è certo, ma sicuramente il nuovo anno anno porterà con sé delle innovazioni.

D'altra parte le potenzialità del web sono praticamente infinite, basta saperle sfruttare!

Tanto per renderci conto di quanto la rete abbia influenzato il nostro modo di vendere e comprare casa, è sufficiente che io racconti la mia esperienza personale.

Dodici anni fa in quel di Milano

Dodici anni fa eravamo nel 2005 e io, avendo deciso di comprare casa a Milano, mi sono rivolto a un'agenzia immobiliare.

Una volta trovato l'immobile perfetto per le mie esigenze, è iniziata la contrattazione con il proprietario ... peccato però che il signore in questione risiedesse a Bologna!

Risultato?

L'abile agente immobiliare a cui mi ero rivolto per 3 volte, si è sobbarcato il viaggio Milano-Bologna e ritorno pur di riuscire a trovare un accordo.

La casa dei sogni ora è mia e ne sono più che soddisfatto, ma ... mio figlio, che ha 9 anni, il giorno in cui dovrà comprare casa seguirà la mia stessa trafila?
In futuro il processo di compravendita sarà finalmente tutto online?

Molte cose sono già cambiate e molte altre cambieranno nei prossimi anni.

Cos'è cambiato dal 2005?

Nell'arco di questi 12 anni abbiamo visto nascere e crescere i siti di annunci immobiliari che offrono l'opportunità a chi vuole vendere o affittare casa di trovare interlocutori in ogni angolo d'Italia.

Pubblicare l'annuncio non costa quasi nulla e ci si assicura una visibilità prima impensabile.

Mentre chi è alla ricerca di una casa può evitare di entrare in un'agenzia immobiliare e può spulciare gli annunci tranquillamente seduto sul divano.

Insomma grande comodità sia per venditore che per compratore e una quasi certezza di riuscire a vendere/comprare in tempi più brevi, ma...

Vero c'è un "ma" e non un "ma" di poco conto e sai qual è?

È che da decine di anni si continua comunque a vendere e a comprare immobili seguendo sempre la stessa trafila.
Non ci credi?

Ok, allora pensa un attimo a ciò che faresti oggi per comprare casa.

  1. consulti gli annunci sui vari portali immobiliari
  2. contatti il venditore
  3. visiti la casa
  4. contratti il prezzo direttamente oppure con l'aiuto di un agente
  5. stipuli il preliminare di vendita, poi il rogito e quindi diventi proprietario con la trascrizione nei Registri Immobiliari

E allora cosa è cambiato?

È cambiato semplicemente il modo di pubblicizzare la vendita.

Il compratore non ha più bisogno di visitare le agenzie immobiliari e trova le informazioni sui portali specializzati, ma tutto il resto avviene nello stesso identico modo.

Ti viene risparmiata la visita a due o tre uffici di agenzie immobiliari perché gli annunci sono a portata di click, quindi, a voler essere sinceri,
finora le innovazioni nel mercato immobiliari sono state ben poche.

Ma sarà così ancora per tanto?

Eh no!

Le cose stanno cambiando Oltremanica e Oltreoceano e, come sai, i paesi anglosassoni precorrono i tempi.

Per cui ... vale la pena di dare un'occhiata ai siti di annunci immobiliari nel Regno Unito, negli Stati Uniti, in Canada, in Australia e in Nuova Zelanda.

Pronto?

Bene, allora partiamo alla scoperta di 4 INNOVAZIONI CHE RIVOLUZIONERANNO IL MERCATO IMMOBILIARE.

Una precisazione: gli anglosassoni amano le agenzie immobiliari
Non lo avresti mai pensato, eh?

Nei paesi dove nascono le innovazioni rivoluzionarie, le agenzie immobiliari vanno ancora per la maggiore!

Pensa che oltre il 90% delle vendite avvengono con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare.

Come mai?

Diciamo che si tratta di un modo di intendere la vita.

Inglesi e americani amano avere servizi e assistenza e le loro agenzie immobiliari sono in grado di offrirglieli a un prezzo che ritengono più che accettabile.

Le percentuali di intermediazione variano dal 2% fino al 6% richiesto negli States a fronte di un ventaglio di servizi davvero ampio.

Vista dunque la propensione anglosassone a usufruire dei servizi delle agenzie immobiliari, c'è stato chi ha avuto un'idea innovativa e ha creato una particolare forma di agenzia: LA AGENZIA IMMOBILIARE ONLINE.

Che rappresenti la tendenza del futuro?

Chi lo sa ...

Intanto vediamo cosa si sono inventati gli inglesi.


1.- Le nuove agenzie online: niente provvigioni, ma un compenso fisso

Prima novità: le agenzie immobiliari online non hanno uffici, ma solo un sito.

In sostanza una rete di agenti immobiliari senza vetrina, pronti a fornire gli stessi servizi, ma a un costo inferiore rispetto alle tradizionali agenzie.

Seconda novità: le agenzie online non richiedono provvigioni in percentuale, ma un compenso fisso.

Direi che la novità rivoluzionaria è proprio questa, insieme al fatto che il corrispettivo fisso deve essere pagato nella fase iniziale e non una volta conclusa la vendita.

Le agenzie immobiliari online costano meno ... ma si paga in anticipo.
Con il versamento della quota il venditore ottiene una serie di servizi davvero molto ampia:

  • valutazione dell'immobile
  • verifica della documentazione
  • servizio fotografico professionale
  • creazione dell'annuncio e pubblicazione su diversi portali

Opzionalmente, l'agente gestisce anche i contatti con i clienti, gli appuntamenti e le trattative fino alla finalizzazione della vendita.

Come puoi notare è compreso nella quota fissa anche il costo per la realizzazione di un book fotografico professionale.

In Inghilterra NESSUNO si sogna di mettere in vendita il bene più prezioso, ovvero la casa, senza le fotografie professionali!

Bene, ma quanto costano queste agenzie e come funzionano?

La quota fissa richiesta varia da 500 a 1.000 euro ed è di fatto inferiore alle provvigioni italiane (tipicamente 3% + iva).

Ad occuparsi materialmente della vendita è un agente immobiliare.

Un vantaggio, di cui può godere il venditore che si rivolge a queste agenzie online, è quello di potersi informare quando lo desidera, giorno o notte non ha importanza, di come stia procedendo la vendita.

Può infatti collegarsi con qualsiasi device (smartphone, tablet, pc) e sapere su quali portali compare il suo annuncio, vedere le richieste di informazioni, i commenti degli utenti, le visite programmate e ha la possibilità di ricevere suggerimenti per velocizzare l'affare.

Le agenzie immobiliari online, che hanno adottato questo modo di operare, rappresentano ormai oltre il 5% di tutti gli operatori del settore nel Regno Unito, segnale che la novità pare davvero funzionare visto il risparmio per i venditori, ma...

In effetti c'è anche in questo caso un "ma"!

Gli agenti incaricati delle vendite vengono retribuiti "prima" e dunque sapranno poi adoperarsi nel giusto modo affinché la vendita vada a buon fine?

2.- Negli States le nuove agenzie immobiliari acquistano

America, terra di innovazioni!

Sì, anche questa volta gli americani hanno saputo inventarsi qualcosa e, oltre alle agenzie online, un fenomeno in crescita anche Oltreoceano, sono nate delle realtà molto particolari: delle agenzie di compravendita di immobili.

Queste new company (le prime sono infatti nate nel 2014) si ispirano al famoso detto "Pochi, maledetti e subito" e quei pochi maledetti da ricevere subito sono i dollari per la vendita della casa.

Vediamo di spiegarci meglio.

Opendoor www.opendoor.com, tanto per fare un nome di queste società innovative, acquista case da privati, provvede a realizzare quelle opere che rendono gli immobili più appetibili (tinteggiature, manutenzioni ed eventuali piccole ristrutturazioni) e quindi le rivende.

Naturalmente il prezzo di acquisto è inferiore alle valutazioni di mercato, ma il venditore ne trae comunque vantaggio perché riesce a vendere la propria casa in pochi giorni, evitando lo stress di visite e contrattazioni.

Hai fretta? Negli USA l'agenzia immobiliare ti compra casa entro 15 giorni!
Se poi il venditore si offre di realizzare lui stesso i piccoli lavori di manutenzione necessari a rendere la casa più appetibile, spunta anche un prezzo maggiore.

Chi invece acquista una casa da Opendoor, sa che può visitarla in qualsiasi momento (la società la tiene a disposizione dei potenziali comparatori 7 giorni su 7) e che l'immobile è praticamente perfetto.

Inoltre ha una garanzia di 2 anni sulla casa e, se l'immobile non soddisfa le aspettative, la società lo ricompra.

Insomma con questo tipo agenzia immobiliare, sia chi vende casa che chi compra trova la strada spianata e i tempi di conclusione dell'affare sono veramente brevissimi, ma si deve essere disposti a incassare un po' meno (venditore) e a pagare un po' di più (compratore).

L'utile della società infatti deriva dalla differenza tra i costi di acquisizione degli immobili e quelli di vendita a cui vengono aggiunte le provvigioni, in percentuali maggiori rispetto al consueto.

Negli USA le provvigioni sono di norma del 6%.

Opendoor le applica invece in misura variabile, dall'8% fino al 12% per le case meno "vendibili".

Ops, dimenticavo!

Opendoor non acquisisce tutti gli immobili, ma solo quelli che rispondono a determinate caratteristiche.

Quali?

Case unifamigliari costruite dopo il 1960 e il cui valore sia compreso tra 125.000 e 500.000 dollari.

Da ciò si deduce che si rivolge alle famiglie di reddito medio formate da operai specializzati, impiegati, artigiani e professionisti.

I ricconi non hanno bisogno di incassare subito il denaro per la vendita di una casa.

A questo punto la domanda sorge spontanea:

Ok per i venditori che accorciano i tempi e che hanno la certezza di vendere, ma i compratori saranno disposti a pagare un po' di più per una casa "chiavi in mano"?

È ancora un po' presto per rispondere a questa domanda, seppur negli ultimi 3 mesi Opendoor abbia venduto una media di 150 case al mese tra Phoenix e Dallas!

Numeri da capogiro ...!

Quel che è certo è che per il momento gli utili di Opendoor sono andati crescendo ... ne riparleremo tra qualche anno.

3.- L'avanzata della realtà virtuale

Il tour 3D, ne hai già sentito parlare?

Anche questa è una novità americana che sta riscuotendo un grande successo nei siti di annunci immobiliari Oltreoceano e che timidamente è già sbarcata anche da noi.

In cosa consiste?

In un tour virtuale della casa da vendere, che accompagna lo spettatore in una visione particolare.

Bando alle ciance ... prova tu stesso qui sotto e capirai al volo di cosa si tratta:

All'occhio del 3D non sfugge nulla e le immagini non sono editabili, perciò non possono essere ritoccate in alcun modo.

Tutto appare come è nella realtà e il potenziale compratore può visitare la casa senza muoversi dal suo divano.

Vantaggi?

Praticamente si può comprare casa senza neppure visitarla.

Per un paese come gli States con un'alta mobilità interna, il tour 3D offre l'opportunità di acquistare un immobile a qualche migliaio di chilometri di distanza evitando lunghi spostamenti per la visita.

Le statistiche americane confermano che il virtual tour 3D si sta rivelando un successo:

  • i tempi di vendita si sono ridotti notevolmente
  • i contatti sono quasi raddoppiati (+89%)
  • le visite reali sono diminuite di circa il 70%
Insomma il tutto appare vantaggioso sia per il venditore, sia esso un privato o un'agenzia, sia per il compratore, ma...

Ed ecco un altro "ma". Questa volta il dubbio riguarda i costi.

Realizzare un virtual tour 3D ha un costo sicuramente superiore a quello di un buon book fotografico, occorrono infatti dei dispositivi particolari per girare il video e chi paga?

Il venditore è disposto ad accollarsi questo costo?

Diciamo la verità: forse il virtual tour, al momento, non è per tutti.

Lo ha adottato Sotheby's negli States, ma Sotheby's tratta esclusivamente case di super lusso dai costi milionari.

Qualche centinaio di euro per realizzare un virtual tour non sono un problema né per il venditore, né per il compratore, ma per un privato che vende una casa "normale", l'esborso diventa gravoso.

Tra qualche anno, quando determinate tecnologie saranno alla portata di tutti, allora non c'è dubbio che il virtual tour 3D spopolerà.

4.- Facebook, Google e gli altri

I portali immobiliari hanno rivoluzionato il modo di cercare e di vendere casa, ma potrebbero essere spazzati via ben presto!

Sono in arrivo altre novità DIROMPENTI da siti che normalmente trattano tutt'altro: i social.

L'avrai notato anche tu che su Facebook sono sempre di più le pagine di mercatini, luoghi in cui gli utenti mettono in vendita gli oggetti più disparati.

Ti è capitato di imbatterti in post in cui si proponeva la vendita della casa dei nonni, l'affitto dell'appartamento al mare o della baita in montagna?

Ti pare che il signor Zuckenberg potesse lasciarsi sfuggire un'occasione del genere?

Ed ecco allora che su Faccialibro è comparsa la funzionalità Marketplace.

Chi più di Facebook conosce i nostri gusti, le nostre passioni e le nostre capacità di spesa?

Con i nostri post, i nostri like e dislike abbiamo rivelato e continuiamo a rivelare i nostri sogni ed ecco che
Facebook è pronto ad entrare piè pari anche nel mercato immobiliare proponendo nel Marketplace case e ville.
Pensa che ha siglato un accordo con Zumper www.zumper.com un vero e proprio colosso per quel che riguarda gli affitti e dunque, cosa puoi aspettarti?

Un'invasione di proposte che punteranno a intercettare i tuoi gusti e se non ci credi sappi che negli States la cosa è già in sperimentazione, infatti si sta testando come il mercato americano reagisce a queste nuove funzionalità di Facebook.

Tranquillo, che non ci vorrà molto prima che la sperimentazione arrivi anche da noi!

E Google sta a guardare?

No di certo!

Anche l'altro colosso del web si sta muovendo nella direzione dell'immobiliare, dopo aver realizzato che i viaggiatori hanno ormai cambiato il loro modo di trovare case in affitto per le vacanze.

Il settore che gli interessa è dunque quello degli affitti turistici e ha lanciato un programma in versione beta per testare il mercato.

Lo scopo è quello di proporre comparazioni di prezzi e poiché i due grandi colossi che agiscono sul mercato, Airbnb e HomeAway, addebitano dei costi aggiuntivi che in percentuali variano dal 6% fino oltre il 15%, probabilmente i viaggiatori finiranno per scegliere Google.

Airbnb e HomeAway si lasceranno scippare sotto il naso un gran numero di turisti senza fiatare?

Non credo, rimaniamo in attesa della loro risposta!



di Hello Italy 03/01/2018 00:00:00

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