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Vendere casa privatamente [consigli 2018]

marzo 2018


L'immobiliare è un settore centrale nella nostra società, molto diversificato e che richiede una grande cura al dettaglio: la casa è un bene primario da scegliere con criterio, un grande investimento per il quale si vuole essere sicuri di spendere bene i propri soldi.

E la compravendita di un immobile può offrire molte difficoltà dal punto di vista organizzativo, documentale, economico.

Per questo motivo molti preferiscono rivolgersi a un'agenzia, ritenendo che sia impossibile svolgere tutte le pratiche che occorrono per vendere un'abitazione e al tempo stesso occuparsi del reclutamento dei compratori.

Eppure ...
VENDERE CASA PRIVATAMENTE E' PIU' FACILE DI QUANTO SEMBRI:
  • I clienti arrivano da internet attraverso i portali immobiliari.
  • Le verifiche tecniche sulla vendibilità dell'immobile sono eseguite dai tecnici (geometra / architetto).
  • I contratti (offerta d'acquisto e preliminare) possono essere redatti da una figura imparziale: il notaio.
... anzi ...

ci sono addirittura diversi vantaggi rispetto al coinvolgimento di un'agenzia.

Di seguito illustriamo tali vantaggi, insieme ad accorgimenti di natura burocratica e consigli (aggiornati al 2018) per una buona gestione della compravendita tra privati.

punti a favore nel vendere da privato

Quali sono i vantaggi del vendere casa senza agenzia?

Fino a qualche anno fa il ruolo delle agenzie immobiliari era fondamentale per avere una presenza sul mercato delle case.

In anni in cui era difficile diffondere un annuncio e basarsi sul solo passaparola, l'esistenza di specialisti dedicati era garanzia di affidabilità e di visibilità.

Con l'avvento di Internet è cambiato tutto.
E' molto più semplice dare visibilità all'annuncio di vendita, grazie a una rete di portali immobiliari; esistono sia siti generici sia portali che si rivolgono esplicitamente alla vendita da privato.

Sui portali immobiliari si può scrivere un testo  con le caratteristiche dell'immobile, caricare le fotografie volte a descrivere per immagini lo stato delle strutture portanti e degli spazi; si possono poi aggiungere i recapiti tramite i quali gli eventuali compratori possono contattare il venditore.

In questo modo il reclutamento dei clienti viene effettuato in modo diretto, senza intermediari, con un risparmio notevole di tempo e di soldi.

Infatti il vantaggio più concreto si riscontra nel conservare una somma che va in percentuale dal 3% al 6% più IVA del prezzo di vendita, valida come quota stabilita per i servizi dell'agenzia.

Un guadagno non da poco.

Trovare un acquirente per la casa: come fare?

Vendere casa privatamente ha il grande vantaggio di potersi affidare alle proprie capacità e scegliere un metodo personale per trovare un compratore e valorizzare l'immobile da cedere.

Tuttavia è possibile seguire alcune linee guida che potrebbero essere d'aiuto per organizzare la ricerca:
  • una delle prime cose da fare nel momento in cui si decide di mettere in vendita un immobile è stabilire il valore della casa; il modo migliore per farlo è consultare un perito e diversi specialisti per confrontare i pareri e prendere una decisione;
  • una volta stabilito il valore della casa, occorre individuarne i punti di forza per presentare una strategia di vendita valida;
  • uno degli elementi fondamentali per vendere casa da privato è la visibilità dell'annuncio, quindi si deve cercare di sfruttare i mezzi attuali più efficaci a disposizione a partire dai siti web di compravendita immobiliare per finire al buon vecchio passaparola tra conoscenti e non;
  • in vista delle visite all'abitazione, è utile immedesimarsi il più possibile con il potenziale acquirente: mostrare una casa molto pulita, sgombra, che dia l'idea degli spazi disponibili è garanzia di attenzione e cura.
documentazione per vendere come privato

La documentazione per vendere casa da privato: casi generali e particolari

Contestualmente alla pubblicazione dell'annuncio, è importante avere in mano tutta la documentazione necessaria per poter effettuare una compravendita in piena regola.

I documenti riguardano le procedure di costruzione, di vendita e di proprietà della casa, e possono variare a seconda di casi speciali in relazione al tipo di struttura, alla sua denominazione legale o alla proprietà.

Ma perché tutto questo?
A partire dal 2010, per effetto del DL 78/2010, il venditore è obbligato a dichiarare all'interno del rogito la "conformità dei dati catastali" (precendentemente verificata dal notaio) e "la corrispondenza della planimetria catastale allo stato di fatto" (NON verificata dal notaio).
Perchè?

Perché si vuole disincentivare la vendita di immobili con abusi.

Entrando nello specifico, bisogna possedere:
  • la documentazione di provenienza: con questa si intende l'atto di acquisto, la denuncia di successione, l'assegnazione da società ... in poche parole, i documenti che dimostrano come si è entrati in possesso dell'immobile;
  • la documentazione edilizia: ad esempio, il certificato di abitabilità, la copia della licenza di costruzione, l'eventuale dichiarazione di costruzione dell'immobile precedente al 1967. Tali documenti devono essere validati tramite il confronto con le risultanze degli atti di provenienza; l'attestazione di costruzione precedente al 1967 è importante perché in quel caso non occorre presentare gli estremi della licenza, del permesso o della concessione edilizia, come stabilito dalla normativa italiana;
  • la documentazione sulle varianti edilizie: atti come la licenza in variante, la concessione in variante, la denuncia di inizio attività (DIA), la comunicazione di inizio lavori (CIL), la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), provvedimenti che informano il compratore della regolarità della conformazione dell'immobile;
  • la documentazione di certificazione energetica: il venditore deve contattare un tecnico professionista per farsi rilasciare la certificazione energetica, che riguarda la qualità delle strutture in relazione all'isolamento termico e acustico, il consumo di elettricità e gas necessario per l'abitabilità dell'immobile e altri criteri;
  • la documentazione catastale e urbanistica: è necessario munirsi della planimetria catastale e della visura storica catastale, disponibili presso il catasto di competenza; questi documenti servono a certificare la composizione e la valutazione fiscale. Inoltre in comune, si può recuperare l'attestazione relativa alla destinazione di piano regolatore del terreno venduto, che sia in vendita da solo o con altri fabbricati: documenti importanti per stabilire l'utilizzabilità del terreno dell'immobile e di conseguenza il prezzo di vendita.

Queste sono le documentazioni necessarie per qualunque tipo di immobile; in base alla situazione particolare dell'abitazione si dovrà anche disporre di quanto segue:
  • la documentazione relativa ai condoni: se un immobile è stato costruito abusivamente dopo il 1967 è necessario usufruire di un condono edilizio per renderlo vendibile; in tal caso, è necessario fornire all'acquirente i documenti relativi al condono effettuato;
  • la notifica del vincolo delle Belle Arti: se un edificio è stato valutato come storico e di interesse artistico da parte del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo occorre, in seguito alla verifica del notaio mediatore, presentare la notifica tra la documentazione necessaria alla compravendita;
  • l'atto di matrimonio: se a vendere l'immobile è una coppia sposata, in regime di comunione o separazione dei beni, deve presentare il regolare atto di matrimonio e la dicitura legale associata; nel caso di un proprietario divorziato, questo dovrà presentare la documentazione relativa per attestare il regime di proprietà dell'abitazione;
  • l'atto di visura storica della Camera di Commercio: nel caso si tratti di una società ad avere la proprietà dell'immobile e a svolgere la compravendita, è necessario fornire il documento della Camera di Commercio allo scopo di stabilire chi sia il proprietario della società, l’amministratore e il suo statuto.

Per un elenco completo, fai riferimento al seguente articolo, dedicato solo ed esclusivamente ai: "documenti necessari per vendere casa".

leggi transazioni immobiliari

La documentazione è completa; e adesso?

Dopo aver raccolto la documentazione necessaria per la compravendita e aver trovato un potenziale acquirente, bisogna occuparsi delle fasi pratiche legate alla proposta di acquisto e all'atto di compravendita.

Quando si sceglie di vendere casa da privato, il processo di acquisto si svolge in buona parte attraverso tappe non obbligatorie dal punto di vista legislativo, ma basate su comportamenti di prassi che riguardano lo scambio reciproco di garanzie tra venditore e compratore.

Tipicamente si può stipulare una offerta irrevocabile d'acquisto, seguita da un preliminare (detto anche compromesso) ed infine dall'atto definitivo di compravendita (rogito).

Prima di procedere con la firma di un qualsiasi documento, è consigliabile consultare il notaio.
Generalmente, se un compratore è ufficialmente interessato all'immobile presenta come prima garanzia un assegno di acconto per bloccare la casa; non si tratta di una misura obbligatoria per legge, ma è un passaggio che si fonda sugli accordi nominali tra le parti in causa, stipulati, per esempio, attraverso una scrittura privata.

In genere il deposito o la restituzione dell'assegno dipende dalla soddisfazione reciproca delle garanzie presentate dai due soggetti.

Dopo la proposta di acquisto si passa al preliminare, un vero e proprio contratto.

La mancata verifica delle garanzie può portare a una rottura dell'accordo o addirittura, nell'eventualità che il venditore non riesca a dimostrare il riscontro effettivo delle caratteristiche dell'immobile presentate, a una sanzione giuridica.

Se invece non c'è attrito tra le parti, allora il notaio effettuerà la verifica della documentazione per poi procedere a ratificare la registrazione e la trascrizione dell'atto finale di vendita nei Registri Immobiliari.




di Hello Italy 07/03/2018 00:00:00

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